PR Tržní cenu nemovitosti neurčuje vlastník, kolik za ni kdysi zaplatil, ani kolik investoval do rekonstrukce. Určuje ji trh, tedy to, kolik jsou kupující v danou chvíli ochotni zaplatit. A právě v okamžiku, kdy se nabídková cena nastavuje, vzniká nejvíc chyb, které prodávajícího stojí statisíce a několik měsíců navíc.
Tři druhy odhadů, které se často pletou
Tržní odhad od makléře je bezplatná cenová analýza pro nastavení nabídkové ceny. Pracuje s daty z katastru, realitními databázemi a znalostí konkrétní lokality.
Posouzení ceny obvyklé pro dědické řízení je placený protokol pro notáře, vždy zpracovaný k datu úmrtí. Cena se obvykle pohybuje od 3 000 do 7 000 Kč + DPH.
Znalecký posudek zpracovává soudní znalec, má znaleckou doložku a kulaté razítko. Potřebujete ho hlavně pro soudní spory. Pro hypotéku banka pracuje s vlastním smluvním odhadcem.
Nejčastější chyba: nadhodnocení o 15 až 20 %
Typický scénář: prodávající přičte k tržní ceně „rezervu na smlouvání“ a inzeruje o 15 až 20 % výš. První dva týdny generuje nabídka vysoké zhlédnutí, ale minimum poptávek. Po měsíci sleva 5 %, po dvou dalších měsících dalších 10 %. Jenže byt, který je v inzerci přes 8 týdnů, působí okoukaně a kupující se ptají, co je s ním špatně. Nemovitost se nakonec prodá pod úrovní reálné tržní ceny, protože ztratila momentum a důvěryhodnost.
Správně oceněná nemovitost v Praze se v roce 2026 prodává typicky do 4 až 8 týdnů.
Co tržní cenu v Praze reálně určuje
Klíčové faktory jsou lokalita a dopravní dostupnost (blízkost metra zvedá cenu řádově o 10 až 15 %), patro a existence výtahu, stav a dispozice bytu, parkování (vlastní stání umí přidat stovky tisíc) a typ vlastnictví. Družstevní podíl se v Praze prodává typicky o 10 až 20 % levněji než osobní vlastnictví.
Online kalkulačky vám dají orientační rozpětí, ale nezohlední konkrétní stav nemovitosti, orientaci oken, hluk ani plánovanou výstavbu v okolí. Pro reálné nastavení nabídkové ceny je nezbytná osobní prohlídka a analýza realizovaných prodejů ve stejné lokalitě.
Plánujete prodej v Praze nebo okolí?
Mgr. Jindřich Svoboda, realitní specialista a člen Realitní komory ČR, připraví nezávazný tržní odhad postavený na datech a praxi, ne na přání. Více o jeho přístupu najdete na jindrichsvoboda.cz nebo si přečtěte celý článek Proč většina prodávajících v Praze prodělá už na začátku.
